VAT w spółkach zajmujących się najmem i sprzedażą nieruchomości w Wielkiej Brytanii – czy trzeba, czy warto być na VAT?

VAT w branży nieruchomości w UK to jeden z najbardziej złożonych obszarów prawa podatkowego. Nie wszystkie transakcje są opodatkowane w ten sam sposób — część jest zwolniona, część podlega stawce 20%, a niektóre są objęte stawką 0%.

W praktyce:

• sprzedaż nieruchomości traktowana jest jako dostawa towarów,
• najem — jako świadczenie usług.

Poniżej wyjaśniamy, kiedy spółka powinna, może lub nie musi być VAT-owcem.

Wynajem nieruchomości mieszkalnych (Residential Lettings)

Jeżeli spółka wynajmuje mieszkania lub domy w standardowym, długoterminowym najmie, to taki najem jest zwolniony z VAT.

Co to oznacza w praktyce?

• Nie doliczasz VAT do czynszu.
• Nie możesz odzyskać VAT z faktur za:
  • remonty,
  • prowizje agencyjne,
  • materiały i usługi związane z utrzymaniem nieruchomości.

Dla większości spółek typu SPV to najczęściej spotykany model rozliczeń.

Wynajem krótkoterminowy i holiday lettings

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku wynajmu turystycznego — np. przez Airbnb, Booking, Vrbo i inne platformy.

Holiday lettings są traktowane jak usługi hotelowe i:

• podlegają 20% VAT,
• a obowiązek rejestracji VAT pojawia się po przekroczeniu progu £90 000 obrotu rocznie.

Dodatkowo:

• dla tej branży dostępny jest Flat Rate Scheme (stawka 10,5% na 2024/2025),
• można odzyskać VAT z kosztów:
  • remontów,
  • sprzątania,
  • wyposażenia,
  • usług zarządzania.

Dla wielu spółek holiday letting VAT staje się opłacalny, bo koszty są wysokie i VAT naliczony bywa znaczący.

Wynajem komercyjny i tzw. „Option to Tax”

W przypadku biur, magazynów czy lokali usługowych, VAT działa inaczej niż przy nieruchomościach mieszkalnych.

Spółka ma prawo złożyć tzw. Option to Tax, czyli dobrowolne opodatkowanie nieruchomości komercyjnej.

Co to daje?

• czynsz oraz sprzedaż stają się standard-rated (20%),
• spółka może odzyskać VAT z:
  • remontów,
  • prac budowlanych,
  • prowizji i profesjonalnych usług,
  • opłat związanych z inwestycją.

UWAGA:
Decyzja o Option to Tax wiąże na co najmniej 20 lat — nie można jej łatwo cofnąć.

Kiedy ma to sens?

• gdy najemca jest VAT-owcem — nie odczuje kosztu VAT,
• gdy nieruchomość wymaga dużych nakładów inwestycyjnych.

Kiedy warto uważać?

• gdy najemca nie może odliczyć VAT, np. organizacje charytatywne, niektóre branże usługowe, mali przedsiębiorcy — wówczas czynsz + VAT może stać się dla nich mało atrakcyjny.

Sprzedaż nieruchomości a VAT

VAT przy sprzedaży zależy od rodzaju i wieku budynku:

🏠 Nieruchomości mieszkalne

• Nowe budynki mieszkalne → zero-rated (0%)
  Pozwala to odzyskać VAT z budowy.
• Starsze budynki mieszkalne → zwolnione z VAT
  Brak prawa do odzyskania VAT z remontów.

🏢 Nieruchomości komercyjne

• Nowe budynki komercyjne → zawsze 20% VAT.
• Nieruchomości z wcześniejszym Option to Tax → sprzedaż również objęta VAT 20%.

Konwersje, deweloperka i projekty Build-to-Rent

Spółki deweloperskie mogą korzystać z obniżonych stawek:

• 0% VAT przy budowie nowych budynków mieszkalnych,
• 5% VAT przy:
  • konwersjach,
  • renowacjach pustych lokali (nieruchomość pusta ponad 2 lata),
  • określonych projektach rewitalizacji.

Jednak ważne ograniczenie:

Jeśli spółka buduje domy, aby je wynajmować długoterminowo, nie może odzyskać VAT z kosztów — ponieważ najem mieszkalny jest zwolniony.

Podsumowanie – co to oznacza w praktyce?

• Wynajem mieszkalny → zwolniony z VAT
• Wynajem krótkoterminowy i komercyjny → standard-rated (20%)
• Nowe budynki mieszkalne → 0% VAT
• Starsze nieruchomości mieszkalne → zwolnienie
• Option to Tax może pomóc lub zaszkodzić — zależy od najemcy i modelu biznesowego

VAT w nieruchomościach to obszar, w którym jeden detal potrafi zmienić całą strategię podatkową.

Potrzebujesz wsparcia? Chętnie pomożemy.

Każdy przypadek jest inny. Jeżeli Twoja spółka zajmuje się najmem lub sprzedażą nieruchomości i nie wiesz, czy powinna być na VAT — skontaktuj się z nami w ProsperX.

Przeanalizujemy sytuację, policzymy, co jest najbardziej opłacalne, i zadbamy o całą procedurę.